Underhåll och ombyggnation

Underhåll och ombyggnation

En ombyggnation kan leda till ett rejält ingrepp i våra hyresgästers hem och vi har därför stor respekt för dessa frågor. Vi jobbar kontinuerligt för att underlätta renoveringsprocessen och skapa trygghet hos våra hyresgäster.

En stor andel av våra fastigheter har fyllt eller är närmare 50 år. Då är det inte så konstigt att behovet av underhåll är stort, i form av bland annat stamrenoveringar och fönsterbyten. Men hur går en renovering till? Vad är en standardhöjande åtgärd? Höjs hyran? Och vad händer om du säger nej?

I botten finns ett lagligt skydd för alla hyresgäster, vilket bland annat innebär
att vi måste ha ett skriftligt medgivande från respektive hyresgäst för vissa typer av underhåll innan ombyggnation kan påbörjas.

Utöver den årliga hyreshöjningen har vi möjlighet att höja hyran om vi genomför åtgärder i fastigheten eller lägenheten som höjer standarden. Då talas det om standardhöjande åtgärder. Dessa åtgärder ska inte vara vanligt underhåll, men var gränsen går är inte alltid glasklart.

Olika typer av underhåll

Underhållsåtgärderna kan lite förenklat delas in i tre kategorier:

  1. Underhåll som inte kräver medgivande: Ett underhåll där fastighetsägaren byter ut eller reparerar något befintligt mot någonting motsvarande. Exempelvis att byta ett tegeltak mot ett nytt tegeltak, att måla om ett trapphus eller att renovera en fasad.
  2. Underhåll som kräver medgivande men utan hyreshöjning: Ett underhåll som är en betydande åtgärd eller som innebär betydande förändringar i lägenheten eller på allmänna ytor, som exempelvis periodiskt lägenhetsunderhåll.
  3. Underhåll som kräver medgivande och medför hyreshöjning: Ett underhåll som samtidigt höjer standarden på lägenheten. Exempelvis att byta ut en plastmatta mot parkett, att installera passersystem i fastigheten, att byta ut 2-glasfönster mot 3-glasfönster eller liknande. Hyreshöjningen är då förhandlad med Hyresgästföreningen innan Kungälvsbostäder tar in medgivanden.

Standardhöjande åtgärd

Grunden är att det som redan finns i lägenheten och byts ut ska vara kostnadsfritt. Går toalettstolen eller frysen sönder ska du få en ny utan att hyran
höjs. Byter vi däremot ut en plastmatta mot parkettgolv så är det en höjning
av standarden. Installerar vi en porttelefon som inte funnits tidigare så är det också en höjning av standarden.

En standardhöjande åtgärd i din bostad kräver alltså ditt godkännande. Det gäller även gemensamma utrymmen där 51 % av hyresgästerna måste godkänna åtgärderna för att vi ska få genomföra dem. Om hyresgästerna säger nej kan vi
som fastighetsägare vända oss till Hyresnämnden för att få tillstånd. 

Medgivande

Alltifrån ett standarhöjande fönsterbyte till stamrenovering kräver enligt lag medgivande för själva åtgärden, dock inte för en eventuell hyreshöjning. Men vår egen ambition är att våra hyresgäster ska ha maximalt boinflytande. Vi har därför
valt att ta det ett steg längre än vad lagen säger och har infört medgivande av
hyreshöjningen innan åtgärd påbörjas. Vi har också tecknat ett avtal med Hyresgästföreningen som reglerar arbetsgången och boinflytandet vid ombyggnadsprocessen. Avtalet föreskriver:

  • Hur och när Kungälvsbostäder informerar
  • Att det alltid ska finnas en samrådsgrupp vid större renoveringar
  • Att medgivanden inte får tas in innan hyreshöjningen är bestämd

Tidigare har vi arbetat på flera olika sätt vad gäller renoveringar och hyreshöjningar. Ibland har särskilda förhandlingar hållits med Hyresgästföreningen och hyran höjts för installation av exempelvis porttelefon,
fiber och upprustning av kök och badrum. Vid andra tillfällen har hyrorna justerats i samband med de årliga hyreshöjningarna. Nu är det en tydligare koppling mellan specifika standardhöjande åtgärder och hyreshöjningar. Detta har bland annat lett till att kraven på oss ökar när det gäller att informera och samverka med hyresgästerna i samband med ombyggnationer. Är åtgärden standardhöjande ska det till en hyresförhandling och en medgivandeprocess.
(Se vår arbetsprocess brevid.)

Vad händer om du säger nej?

Via boinflytandet kan du som hyresgäst framför allt stoppa åtgärder som inte anses vara nödvändiga för fastighetens fortsatta överlevnad, som exempelvis nya låssystem med porttelefon. För åtgärder som bedöms vara viktiga för fastigheten, som till exempel ett stambyte men i vissa fall också fönsterbyten, måste Kungälvsbostäder vända sig till Hyresnämnden och argumentera för ett genomförande.

Arbetsprocessen vid ombyggnation

Arbetspocessen vid exempelvis ett stambyte kan beskrivas i nio steg.